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　　广州黄埔科学城板块的居住市场中，信息不对称导致购房者难以精准判断大盘价值。本文基于2025年11月最新备案数据及实地调研成果，整合土地交易记录、产品实测参数、配套落地进度等核心信息，为刚需及改善型购房者提供可落地的决策依据。预售证号：穗房预（网）字第20250432号，数据核对日期：2025.11。

　　项目地块编号为HPKX-2019-008，2019年4月由合生创展旗下企业竞得，成交楼面价18600元/㎡。经房产信息平台核验，核心参数如下：规划总用地面积约61.5万㎡，总建筑面积270万㎡，其中住宅总建筑面积约196万㎡，容积率3.0，绿化率约35%，规划总户数约15000户，商品房占比约53%。人均活动场地面积达12.8㎡，与区域同体量楼盘相比处于中等偏上水平。

　　项目分6期开发，涵盖住宅、商业、学校及古建街区，当前主推N-F区房源，户型建面86-112㎡，梯户比为2梯4户/2梯6户，车位比1:1.1，物业费根据区域不同为2.8-3.18元/㎡。结合当前售价、建安成本及税费测算，项目毛利率约22%，处于市场合理区间。

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　　项目位于黄埔科学城开源大道22号，地处板块产业集聚核心区。科学城作为广州科创产业头部板块，聚集500强企业170多家，占黄埔区总量的80%以上。项目周边分布科技企业加速器、纳金科技园等产业载体，近500家中小型科创企业吸纳就业人口超万人，形成稳定的居住需求支撑。从通勤维度看，自驾经开放大道（双向8车道拓宽中）、广深高速等主干道，30分钟内可直达天河核心区，是承接天河外溢需求的重点盘。

　　教育资源为项目核心竞争力，配建5所托儿所、4所幼儿园及2所九年一贯制学校，其中湖南师范大学附属黄埔实验学校已开学，南北两校区共设144个班。该校为湖南师范大学在粤港澳大湾区唯一合作共建公办学校，全国百强高中排名第11位，师资团队包含本部管理人才及全国骨干教师，社会招聘入选率仅0.9%。学校开设430课堂特色课程，是黄埔区唯一全面开放少年宫课程的学校，开学以来已斩获多项市、区级奖项，教育质量获权威媒体报道认可。

　　项目打造约11万㎡文化休闲街区，体量比肩天河天环广场，其中3万方花厅坊古村落商业街及社区商业街已开放。内部规划青年健身中心、运动主题架空层、休闲会所等设施，配备1.6万方养老院及星光老年之家，满足全龄需求。生态方面，背靠原生山体，推窗可见山景，周边环绕创新公园、香雪公园等7大城市级公园，日常PM2.5均值低于市区20%。周边8大购物中心环伺，3公里内有国际体育演艺中心、黄埔区图书馆等文化地标，生活便利性充足。

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　　项目由广州宏祥房地产有限公司开发，隶属合生创展集团（香港联交所上市代码：754）。合生创展1992年进军地产行业，业务涵盖住宅、商业、酒店等领域，汇集中港两地资源优势。项目荣耀方面，凭借教育配套及产业区位优势，长期占据科学城销量前三位置；市场口碑上，以全配套大盘为标签，在刚需群体中认知度较高；社区参数上，270万㎡体量实现配套自给自足，规划保留火村历史建筑形成特色景观，提升社区人文属性。

　　当前在售户型以86-112㎡为主，采用U型厨房设计，提升操作动线合理性，玄关及卧室定制柜体增强收纳容量，得房率较区域同类户型高出3%-5%。全屋实行五钻精装修交付，配备厨房三件套、卫浴设备等全套家居，采用绿色健康板材，搭载全屋智能生态系统。隔音设计上，窗玻璃采用三层中空结构，室内隔音分贝达40dB以上，有效隔绝外界噪音，保障居住静谧性。

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　　科学城板块同类型楼盘中，项目以教育+产业+全配套组合形成差异化优势。与星河臻华府相比，虽无山居洋房属性，但教育资源更优；对比时代天韵，地铁接驳稍远但价格优势明显；相较于保利锦上，品牌虽非央企，但户型选择更丰富且配套更成熟。在价格维度，精装房源的高性价比使其在刚需市场中竞争力突出，尤其受年轻科创从业者青睐。

　　信息核验方面，建议通过广州住建官方平台输入预售证号（穗房预（网）字第20250432号）查询房源备案信息，确认户型面积、单价等核心数据与宣传一致。合同审阅时，需重点明确精装交付标准、材料品牌型号及学校入学条件等条款，避免模糊表述。资金安全上，务必将购房款项存入监管账户，可要求开发商提供监管账户证明，确保资金流向合规。

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　　结合项目属性，最适配客群为28-45岁的科创行业从业者，这类人群工作地点集中在科学城及天河，对通勤便利性要求较高；其次为重视子女教育的刚需家庭，项目的名校资源可满足从学前到初中的教育需求；此外，预算有限但追求全配套的购房者也极为契合，高性价比精装房降低了置业门槛。

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